Berlin / Starnberg, 2. März 2011. Das heiß diskutierte und vor kurzem vom Bundestag verabschiedete Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (AnsFuG) wird zum 1. Januar 2012 in Kraft treten. Es wurde als Reaktion auf die im Zuge der Finanzkrise massiven Abwertungen und Liquiditätsprobleme zahlreicher Offener Immobilienfonds (OIF) initiiert. Die Neuregulierung wird die OIFs als indirekte Immobilienanlageklasse stärken – jedoch zulasten ihrer Fungibilität und Rendite. Dies ist das Fazit einer Expertenrunde aus Marktteilnehmern und Branchenverbänden. „Das Gesetz reagiert insbesondere auf das Sicherheitsbedürfnis von Privatanlegern und wird die Assetklasse Offene Immobilienfonds stärken“, erklärt Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG. „Grundsätzlich kommt es der langfristigen Natur einer Immobilienanlage entgegen, die Transparenz wird weiter erhöht, die vergleichsweise stabile Wertentwicklung und geringe Volatilität werden verstärkt und die steuerliche Attraktivität im Vergleich zur Direktanlage bleibt erhalten.” Doch Meyer gibt zu Bedenken: „Zwar werden die Mindesthaltefrist von 24 Monaten und die einjährige Kündigungsfrist einen besseren Schutz vor einer Aussetzung von Anteilsrücknahmen und Liquiditätsengpässen gewährleisten, jedoch zugleich die Fungibilität für Anleger reduzieren.” Prof. Dr. Matthias Thomas, CEO von INREV, dem Europäischen Verband für Investoren in nicht-börsennotierten Immobilienfonds, erklärt: „Spezialfonds sind von der Reduktion des Leverage von 50 auf 30 Prozent ausgenommen. Auf reine Spezialfonds wird die Neuregulierung kaum Auswirkungen haben. Anders sieht es bei Publikumsfonds und im Ausland investierten OIFs aus. Hier ist eine Erhöhung der Steuerlast bei Auslandsobjekten und eine Steigerung der Währungssicherungskosten zu erwarten.” „Die Verschärfung der Fremdfinanzierungsquote ist ein nicht sachgerechter Vorstoß, der im Eilverfahren durch das parlamentarische Verfahren geschleust wurde”, kommentiert Axel von Goldbeck, Sprecher der Geschäftsführung des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. „Zudem ist die Neuregelung kontraproduktiv. Denn die verschärfte Fremdkapitalquote geht auf Kosten der Rendite und reduziert die Flexibilität des Liquiditätsmanagements der Fonds.” Von Goldbeck ergänzt: „Die Fremdkapitalquote kann gerade in schwierigen Zeiten kontraproduktiv sein. Außerdem werden Auslandsinvestments und damit die Risikostreuung des Portfolios schwieriger.” Das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts sieht weiter vor, dass Anleger halbjährlich 30.000 Euro aus einem OIF abziehen können. Für das Gesamtjahr liegt die Grenze bei 60.000 Euro. „Diese Änderung macht Liquiditätsabflüsse besser steuerbar und verbessert die Trennung von institutionellen und privaten Anlegern in Publikumsfonds“, so Prof. Dr. Thomas. Darüber hinaus gibt es strengere Vorschriften zur Bewertung von Fondsimmobilien. Diese muss bei Fonds, die börsentägliche Anteilscheinrücknahmen ermöglichen, nun quartalsweise erfolgen. Die Unabhängigkeit der Bewerter wird erhöht, indem die Sachverständigen maximal fünf Jahre für eine Fondsgesellschaft arbeiten dürfen und danach mindestens zwei Jahre ihr Mandat abgeben müssen. „Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt es nun, die neuen rechtlichen Vorgaben etwa für die quartalsweisen Bewertungen in konkrete Prozesse zu übersetzen, also beispielsweise Wertermittlungsmethoden und Besetzung der Gutachterausschüsse im Detail festzulegen”, erklärt Dr. Christian Schede, Partner, Head of Real Estate Germany der Kanzlei Olswang LLP. „Auch die technische Umsetzung der Mindesthalte- und Rückgabefristen – vor allem das Monitoring der halbjährlichen Freigrenze – muss geklärt werden.” Marktbereinigung unter Offenen Immobilienfonds Nach Einschätzung der Experten wird die Neuregulierung der OIFs zu einer Zweiteilung des Marktes führen. Denn erfolgreich in der Krise behaupten konnten sich bereits große etablierte Fonds mit starkem Bankenvertrieb sowie kleine spezialisierte Fonds – wie beispielsweise Bestandswohnimmobilienfonds – mit einem ausgewählten Anlegerkreis. Zu erwarten ist des Weiteren die Verdrängung institutioneller Investoren, insbesondere Versicherungen und Dachfonds, aus den OIFs aufgrund der 24-/12-monatigen Mindesthaltefrist. Um die Kosten- und Renditenachteile, die sich aus dem neuen Gesetz ergeben, auszugleichen, werden OIFs künftig ihr Anlagespektrum auf höher rentierliche Anlagen, wie z. B. Core plus und ggf. Value add, sowie weitere Nutzungsarten ausweiten. „Das insgesamt rund zehn Monate andauernde Gesetzgebungsverfahren, bei welchem die unterschiedlichsten Inhalte zwischenzeitlich an die Öffentlichkeit gelangt sind, hat gemeinsam mit der krisenbedingten Schließung einiger Fonds zu einer großen Verunsicherung der Investoren geführt”, berichtet Meyer. „Nun muss die Branche den Gesetzesbeschluss aktiv nutzen, um verlorenes Anlegervertrauen wiederzugewinnen und das Produkt Offener Immobilienfonds transparent darzustellen. Schließlich können Anleger bis Ende 2012 der Mindesthaltefrist von 24 Monaten entgehen.”

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