Core bis Opportunistic – das sind die Risikoklassen bei Immobilieninvestments

Die Frage nach dem persönlichen Risikoappetit ist beim Immobilieninvestment zentral. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und steigender Inflationsraten rücken meist risikoaverse Anlagestrategien für Investoren in den Vordergrund. Für eine risikofreudige Anlagestrategie sprechen wiederum höhere Renditechancen. Was es abzuwägen gilt und wie Sie die Anlagestrategie eines Immobilienfonds prüfen, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

So werden Risikoklassen bestimmt

Wie Immobilien bestimmten Risikoklassen zugeordnet werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören zum Beispiel die Lage des Objekts, die Nutzungsart, die Mieterstruktur, die Wertsteigerung, der Fremdfinanzierungsanteil und die Renditeerwartung. Dabei gilt, dass bei weniger Sicherheit und mehr Risiko in der Regel eine höhere Rendite erwirtschaftet wird und umgekehrt. Insgesamt gibt es vier Klassen, welche die Renditeerwartung und das eingesetzte Risiko gegeneinander abwägen. Jeweils zwei können als risikofreudig und risikoarm zusammengefasst werden.

Als risikoarm gelten Core und Core Plus. Die Objekte dieser Anlagestrategien sind hochwertige Bestandsimmobilien oder Neubauentwicklungen, die sich durch einen hohen Qualitäts- und Ausstattungsstandard auszeichnen. Im Fokus stehen zudem sehr gute Innenstadtlagen in den Metropolen oder bei Core Plus auch regionale B-Städte mit sehr guten sozioökonomischen Kennzahlen. Auch bei der Mieterstruktur und den Mietvertragslaufzeiten gibt es Unterschiede. So kommen für Core-Plus-Strategien zum Beispiel auch kürzere Vertragslaufzeiten von weniger als zehn Jahren infrage, um nach einer Sanierung das Mietertragssteigerungspotenzial ausschöpfen zu können. Damit bieten beide Investitionsstrategien starke Ausgangspositionen, wobei Core-Plus-Investitionen durchaus noch mehr Entwicklungspotenzial und Wertsteigerungen erschließen können.

Im Gegensatz dazu ist das Ziel risikofreudiger Anlagestrategien wie Value-Add und Opportunistic nicht die Instandhaltung, sondern die Aufwertung eines Objekts mittels Sanierung oder Nachverdichtung. Durch die gewinnbringenden Veräußerungen gibt es hierbei in der Regel höhere Renditen. Das deutlich größere Risiko ergibt sich allerdings aus dem wesentlich höheren Instandsetzungsbedarf und den damit verbundenen finanziellen Unwägbarkeiten. Insbesondere bei Opportunistic kommen oft mehrere herausfordernde Aspekte wie Leerstand, schlechter Bauzustand und ungünstige C-Standorte zusammen.

Was ist das Ziel des Investments?

Bei der Investmententscheidung kommt es vor allem auf das persönliche Ziel an: Soll es eher eine langfristige Anlage mit stabilem Wachstum sein oder mehr Rendite mit einem potenziell höheren Risiko? Ob der ausgewählte Immobilienfonds passt, können Anleger im Factsheet prüfen. Darin sind ausführliche Informationen zum Anlageziel offengelegt. Darüber hinaus gilt es, wichtige Details wie die Leerstandsquote, die Standortauswahl und das Vermietungs- und Mietsteigerungspotenzial vor Ort im Blick zu behalten.