Mit wenig Eigenkapital in Immobilienprojekte investieren – das verspricht das Crowdinvesting: Zwischen 2013 und 2020 stieg die Fundingsumme für Immobilien-Crowdinvestings kontinuierlich bis auf 255 Millionen Euro im Jahr 2020, wie Statista ermittelte. Seither ist es etwas stiller geworden und die Volumina waren rückläufig. Dennoch handelt es sich weiterhin um eine gängige Alternative zum “klassischen” Immobilienpublikumsfonds. Aber worin bestehen die Unterschiede – gerade in der aktuell turbulenten Marktphase?
Viel Vielfalt, aber auch ein gewisses RisikoImmobilien-Crowdinvestings finden grundsätzlich online statt – hierfür gibt es zahlreiche Crowdinvesting-Plattformen, die in Deutschland, Österreich und der Schweiz die Schwarmfinanzierungen vermitteln und dafür eine gewisse Provision verlangen. Inzwischen stehen unterschiedliche Assetklassen und Laufzeiten von 12 bis 48 Monaten zur Verfügung. Anders als bei den meisten Immobilienfonds wird die eingesammelte Investitionssumme nur für ein Projekt verwendet, sodass es an sich keine Diversifikation gibt. Hierfür müsste man also parallel mehrere kleine Beträge in verschiedene Projekte investieren. Wichtiger allerdings ist, dass es sich bei Crowdinvestings in der Regel um Nachrangdarlehen oder ähnliche nachrangige Darlehensformen handelt. Im Fall einer Entwicklerinsolvenz ist daher ein Totalverlust eine realistische Möglichkeit.
Fonds versus CrowdinvestingAber auch ohne dieses Extremszenario ergeben sich wichtige Unterschiede. Beispiel Inflationsschutz: Mit einem stetig steigenden Verbraucherpreisindex, der gemäß den Zahlen des Statistischen Bundesamts (destatis) im Mai 2022 bereits 7,9 Prozent erreichte, entwickeln sich festverzinsliche Produkte anders als solche mit variabler Rendite. Bei Immobilienfonds erwerben Anleger mit einer Investition indirekt Anteile der Immobilien in Form des Sondervermögens. Auf diese Weise erhalten Anleger auch das Anrecht, an den Mieteinnahmen zu partizipieren. Im Fall von Indexmieten sind diese an die Inflation angepasst. Aber auch steigende Verkehrswerte der Immobilien korrelieren positiv mit dem Wert der Fondsanteile.
Dagegen bieten die klassischen Nachrangdarlehen beim Crowdinvesting Anlegern keine Partizipation an der Wertentwicklung oder den Mieteinnahmen. Es gibt zwar auch Modelle mit Erfolgsbeteiligungen, dennoch bezieht sich dies stets auf den Zeitraum der Projektentwicklung, nicht auf die langfristige Wertentwicklung der Immobilie. Aufgrund dessen, dass die Rückzahlungen festverzinslich sind, ist ein Inflationsschutz nicht gegeben.
Fazit: Crowdinvestments eignen sich für offensiv orientierte Anleger als Beimischung im Immobilienportfolio – solange die reale Verzinsung unterm Strich positiv ausfällt. Eine Alternative zum langfristig orientierten Fondsinvestments sind sie dennoch nicht, da sie nicht deren Merkmale für einen langfristigen Werterhalt aufweisen.
