Denkmalgeschützte Immobilien – Altbau mit Tücken

Was haben Leuchttürme, Windmühlen, Fachwerkhäuser und alte Schulen mit einem Glockenturm gemeinsam? In den meisten Fällen handelt es sich um denkmalgeschützte Objekte.

Für Investoren sind hierbei nicht nur historische bauliche Besonderheiten und die individuelle Geschichte der Immobilien interessant. Hierbei können sich enorme steuerliche Vorteile bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ergeben. Außerdem: Renovierte Wohnungen können in denkmalgeschützten Gebäuden höhere Mieten einbringen.

Auf die Nutzung kommt es an

Die Pflege denkmalgeschützter Gebäude wird grundsätzlich finanziell unterstützt. Doch es gibt Unterschiede:

• Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten insgesamt zu 90 Prozent abschreiben lassen. Dazu gehören diejenigen Baumaßnahmen, die den Denkmalschutz bewahren, zum Beispiel die Fassadengestaltung. Ebenso können Eigentümer Kosten absetzen, die nötig sind, um einen modernen Wohnstandard zu realisieren. Ausgenommen hiervon sind allerdings die Kosten für den Kaufpreis der Altbausubstanz und des Grundstücks.
• Wer dagegen vermietet, kann 100 Prozent der relevanten Baumaßnahmen abschreiben lassen. Diese Abschreibung verteilt sich hierbei zunächst auf acht Jahre mit neun Prozent und danach sieben Prozent für weitere vier Jahre. Zusätzlich ist es dabei möglich, die Abnutzung der Substanz jährlich abzuschreiben.

Die eigenen Ideen umsetzen

Grundsätzlich gilt: Tangieren die Bauvorhaben weder die Struktur noch die Optik, zeigt der Denkmalschutz dem Innenausbau wenig Grenzen auf. Aber alles, was mit der Veränderung von Objektteilen zusammenhängt, ist genehmigungspflichtig.

So ist es empfehlenswert, die Immobilie zunächst von einem Fachgutachter für Denkmalschutz und Denkmalpflege analysieren zu lassen. Es ist wichtig zu wissen, woraus die Bausubstanz genau besteht. Je mehr natürliche Materialien genutzt wurden, desto höher sind die Wartungsintensität und der finanzielle Aufwand. Mithilfe des Sachverständigen ist es möglich, ein umfassendes Bild des Sanierungsbedarfs zu machen.

Kontaktieren Sie frühzeitig die Denkmalschutzbehörde. Sie kann verlässliche Aussagen darüber treffen, was unter Wahrung des Denkmalschutzes im Innenausbau verändert werden darf, und entscheidet darüber, welche Bauvorhaben durchgeführt werden dürfen und welche in die Bausubstanz eingreifen. Ein Beispiel hierfür sind Fenster, die in zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichteten Gebäuden mit der Bausubstanz verarbeitet wurden. Sie dürfen in manchen Fällen nicht verändert werden. Teilweise können auch Treppenhäuser oder andere Elemente im Innenbereich denkmalgeschützt sein.

Je eher Sanierungspläne abgestimmt werden, desto weniger kann es während einer Modernisierung zu einer bösen Überraschung kommen.

Denkmalschutz bei Immobilien ist eine enorme Aufgabe für Eigentümer und Investoren, bietet aber auch viele Möglichkeiten.

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