Die Immobilienbewertung – so funktioniert das Verfahren

Was ist meine Immobilie wert? Die Antwort auf diese Frage hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und spielt insbesondere beim Verkauf und Erwerb einer Immobilie eine bedeutende Rolle. Worauf es dabei ankommt und welche Kosten auf Sie zukommen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Sachwert versus Marktwert

Die Größe des Grundstücks, eine gepflegte Außenanlage sowie eine hohe Energieeffizienz beeinflussen den Sachwert einer Immobilie und wirken sich sowohl auf den Wohnkomfort als auch ihre Attraktivität aus. Ausschlaggebend für die Immobilienwertermittlung ist allerdings nicht nur die Ausstattung. Denn dafür zählen vor allem die Verkehrsanbindung, die Nähe zur Großstadt, Arbeitsplatzangebote oder mit anderen Worten: die Nachfrage. Um diese zu ermitteln, untersuchen Immobiliensachverständige mittels verschiedener Verfahren Grundstückspreise in der Umgebung – und das ergibt dann den Marktwert.

Aller guten Dinge sind drei

Es gibt drei verschiedene Verfahren, um den Marktwert (beziehungsweise Verkehrswert) zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren eignet sich beispielsweise insbesondere für vermietete Immobilien, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Um den sogenannten Reinertrag des Gebäudes zu ermitteln, werden der Bodenrichtwert sowie Ertragswerte wie Miete und Pacht miteinander verrechnet. Hiervon werden die Instandhaltungskosten des Gebäudes abgezogen, sodass der endgültige Verkehrswert beispielsweise trotz hoher Mieteinnahmen niedrig ausfallen kann.

Im Vergleich dazu nutzt das Sachwertverfahren zur Wertermittlung den Bodenrichtwert sowie die Gebäudeherstellungskosten und eignet sich sowohl für vermietete als auch für selbst genutzte Immobilien. Daneben werden auch das Baujahr und die regionale Nachfrage berücksichtigt, sodass der ermittelte Sachwert der Immobilie anhand der Grundstückspreise vergleichbarer Objekte nach oben oder unten hin angepasst wird.

Einen stärkeren Fokus auf den regionalen Markt bietet dagegen das Vergleichswertverfahren. Grundlage hierfür sind die örtlichen Grundstücksmarktberichte einer Stadt. Ist das Gebiet allerdings dünn besiedelt, sodass es wenige Referenzobjekte gibt, erweitern Gutachter in der Regel ihren Radius und suchen nach möglichst ähnlichen Objekten.

Auf den Umfang kommt es an

Grundsätzlich gilt: Je umfangreicher das Gutachten, desto höher die Kosten. Denn ausschlaggebend ist der Arbeitsaufwand. Darum ist es empfehlenswert, vorab nicht nur nach einem Kostenvoranschlag zu fragen, sondern auch mit dem Anbieter über den Preis zu verhandeln. Wer sich unabhängig hiervon einen ersten Eindruck verschaffen möchte, kann auch Online-Immobilienwertrechner nutzen. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten, da diese Algorithmen nicht alle relevanten Faktoren wie die Marktbedingungen einkalkulieren und deshalb keine präzisen Ergebnisse liefern.

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