Die Wohnflächenberechnung – so funktioniert’s

Die Wohnfläche einer Immobilie ist von zentraler Bedeutung für die Wertermittlung, den Verkauf und die Heizkosten. Dabei zählt nicht jeder Raum zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Ein ausschlaggebender Faktor ist beispielsweise die Raumhöhe. Oder die tatsächliche Zugehörigkeit zur Wohnung. Wie Sie selbst den Zollstock anlegen und die Wohnfläche berechnen können? Hier erfahren Sie´s.

Was zählt zur Wohnfläche?

Grundsätzlich gibt es zwei Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen: die DIN-Norm 277 und die der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV). Entscheidend ist, welche Berechnungsgrundlage im Mietvertrag angegeben ist. Denn die Abweichungen können enorm sein. Gemäß DIN-Norm sind Grundfläche und Wohnfläche identisch, ganz gleich ob Dachschrägen oder Treppen vorhanden sind. Auch Keller- und Heizungsräume, Garagen und Waschküchen zählen zur Wohnfläche – ebenso Balkone, Terrassen, Loggien, Wintergärten und hauseigene Schwimmbäder.

Liegt die Wohnflächenverordnung zugrunde, ist die Bestimmung der Quadratmeterzahl das Ergebnis eines präzisen Rechenvorgangs. Zunächst gilt es, die relevanten Grundflächen innerhalb und außerhalb der Wohnung zu identifizieren. Dazu gehören vor allem Schlaf-, Wohn- und Esszimmer sowie Küche, Bad und Flur. Aber auch Balkone, Loggien und Terrassen werden bis zu maximal 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet. Handelt es sich um einen beheizten Wintergarten, geht dieser zu 100 Prozent in die Wohnfläche ein. Auch die Treppe bildet eine Ausnahme: Angerechnet werden hier maximal die ersten drei Stufen, die Restfläche wird abgezogen. Eine weitere Besonderheit sind Dachschrägen: Die Wohnflächenverordnung definiert zwei Meter als Mindestraumhöhe. Sobald die Raumhöhe zwei Meter unterschreitet, wird sie nur zur Hälfte einkalkuliert. Liegt sie unter einem Meter, fällt sie ganz weg. Dachböden, Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Jeder Millimeter zählt

Entscheidend für eine präzise Bestimmung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung ist das Messgerät. Der Zollstock bietet sich als klassischer Helfer an, erfordert allerdings bei Dachschrägen oder Nischen einen größeren Aufwand als ein Laserentfernungsmesser. Hilfreich ist in jedem Fall, verwinkelte Räume oder solche mit Dachschrägen zuerst in mehrere Bereiche aufzuteilen und nacheinander zu berechnen. Und: Um keine Ecken und Kanten zu vergessen, trägt man die Ergebnisse am besten auf dem Grundriss der Wohnung ein. Ist keiner vorhanden, tut es auch eine maßstabgerechte Zeichnung.