Geld zu investieren, dient in der Regel dem Zweck, Rendite zu erwirtschaften. Nun gibt es diverse Anlageformen, die für das Eigenkapital unterschiedliche Chancen erschließen, aber auch Risiken bergen. Die Investition in eine vermietete Immobilie gilt als vergleichsweise sicher und kann über den sogenannten Leverage-Effekt eine Eigenkapitalrendite ermöglichen, die ein Aktieninvestment in den Schatten stellen kann. Theoretisch und im besten Fall auch praktisch steigt sie, je höher der Anteil des Fremdkapitals innerhalb der Finanzierung ist. In diesem Blogbeitrag schauen wir uns das einmal genauer an.
Der Dax als BenchmarkWer 2012 in den Dax investiert und 2022 die Anteile verkauft hat, hat eine jährliche Rendite von 6,2 Prozent erwirtschaftet. Wer hingegen 2011 ein- und 2021 wieder ausgestiegen ist, durfte sich über eine Rendite per annum von 10,4 Prozent freuen. Die Differenz hängt mit dem für die Kapitalmärkte negativen Jahr 2022 zusammen. Das lässt sich leicht am DAX-Renditedreieck nachvollziehen. Wer Ende 2021 in den Deutschen Aktienindex investiert und Ende 2022 verkauft hat, hätte ein Minus von 12,3 Prozent hinnehmen müssen. Wenn wir das schlechte Börsenjahr als Ausreißer nehmen, kommen wir auf eine durchschnittliche Aktienrendite von acht Prozent im Jahr. Kann das durch ein Immobilieninvestment zu toppen sein?
Der Leverage-Effekt durch VermietungZur Steigerung der Eigenkapitalrendite dient der Leverage-Effekt – die Hebelwirkung, die durch die Finanzierungskosten des Fremdkapitals entsteht. Angenommen Sie erwerben eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro mit einem Eigenkapitalanteil von 300.000 Euro. Das heißt, Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro zu einem Zins von 4,0 Prozent per annum auf. Das kostet Sie im Jahr 8.000 Euro, denen eine Monatsmiete von 2.000 Euro und damit eine Jahresmiete von 24.000 Euro gegenübersteht. Das wäre ein Gewinn von 16.000 Euro und entspricht einer Bruttojahresrendite auf Ihr Eigenkapital von 5,3 Prozent.
Nun rechnen wir das Ganze nochmal mit einem deutlich höheren Anteil an Fremdkapital – nämlich 400.000 Euro. Der Eigenkapitalanteil liegt hingegen bei 100.000 Euro. Bei 4,0 Prozent Kreditkosten berappen Sie 16.000 Euro pro Jahr. Zieht man diesen Betrag von den Mieteinnahmen ab, bleiben 8.000 Euro Gewinn. Damit kommen Sie auf eine Bruttojahresrendite von 8,0 Prozent. Und das, nicht obwohl, sondern weil Sie höhere Finanzierungskosten haben. Entscheidend ist, dass die Mieteinnahmen ausreichend hoch kalkuliert sind. Womit wir auch schon beim Risiko wären. Entfallen die Mieteinnahmen, wird der Leverage-Effekt negativ. Das heißt, Ihr Eigenkapital kann sich sogar verringern.
Der Leverage-Effekt durch die Wertsteigerung der ImmobilieEin weiterer Hebeleffekt entsteht durch die Wertsteigerung der Immobilie. Betrachten wir das auf Basis der gleichen Zahlen. Dabei unterstellen wir der für 500.000 Euro erworbenen Immobilie pro Jahr eine Wertsteigerung von 5,0 Prozent. Nach zehn Jahren wäre das Objekt 814.447 Euro wert. Der Verkaufsgewinn würde somit 314.447 Euro betragen. Bei einem Eigenkapital von 300.000 Euro hätten Sie nach zehn Jahren 614.447 auf der Habenseite, was einer Eigenkapitalrendite von 7,43 Prozent per annum entspricht. Wenn gemäß Beispiel zwei 100.000 Euro Eigenkapital die Basis bilden, beträgt das Plus nach Verkauf 414.447 Euro, was einer jährlichen Eigenkapitalrendite von 15,28 Prozent entspricht.
Wenn die Parameter stimmen – regelmäßige Mieteinkünfte, eine gute Lage und ein guter Zustand der Immobilie -, stehen die Chancen gut, bei Immobilien-Investments vom Leverage-Effekt zu profitieren.
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