Wenn Immobilienprofis in Großstädte investieren, überlassen sie nichts dem Zufall. Denn sozioökonomische Faktoren wie die Altersstruktur, der Wanderungssaldo und vor allem die Bevölkerungszahl sind wesentlich für die Immobilienmarktentwicklung einer Stadt – hiervon geht ebenfalls die Investmentgesellschaft Empira in einer Studie von 2022 zum Wachstumspotenzial von Großstädten in der DACH-Region aus. Warum das so ist und welche weiteren Faktoren hierfür eine Rolle spielen, erfahren Sie im Folgenden.
Bevölkerungsprognosen sind das A und ODer aktuellen Empira-Studie von 2022 zufolge ist eine steigende Bevölkerungszahl für Immobilieninvestoren der wesentliche Indikator. Der Grund liegt auf der Hand: je höher die Einwohnerzahl einer Stadt, desto mehr steigt der potenzielle Umsatz ansässiger Einzelhändler. Im Ergebnis steigen dadurch sowohl die Nachfrage nach Mietflächen als auch die potenziellen Mieteinnahmen. Darum sollten Bevölkerungsprognosen der erste Anhaltspunkt für die Auswahl des Investitionsstandorts sein.
Hierbei ist eine steigende Einwohnerzahl abhängig von verschiedenen Faktoren. Der Studie zufolge gibt es einen Zusammenhang zwischen dem Durchschnittsalter und dem Bevölkerungswachstum. Denn je jünger das Durchschnittsalter in einer Stadt ist, desto mehr Familiengründungen gibt es. Das ist zum Beispiel in Frankfurt am Main und Leipzig der Fall, die mit einem Durchschnittsalter von unter 43 Jahren eine hohe Wachstumsprognose von bis zu 14 Prozent aufweisen.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Wanderungssaldo: Frankfurt und Leipzig verzeichnen mit mehr als acht Nettozuzügen je 1.000 Einwohner einen Wanderungsüberschuss. Andere Top-7-Städte wie Hamburg, Düsseldorf und Köln liegen bei unter vier Nettozuzügen, Stuttgart hat ein negatives Ergebnis. Dabei begünstigt vor allem das Arbeitsplatzangebot mehr Zuzüge. Die Zahl der Beschäftigten stieg zwischen 2010 und 2020 zum Beispiel am stärksten in Berlin mit 36,5 Prozent, gefolgt von Leipzig mit 29 Prozent, was auch die dynamische Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP) der beiden Städte mit 41,1 Prozent beziehungsweise 39,7 Prozent belegt. Dagegen bieten allerdings auch Universitätsstädte und Verwaltungszentren, beispielsweise Münster und Bonn, viel Attraktivität und liegen entsprechend auch bei Wachstumsprognosen vor Hamburg und Berlin.
Das macht eine Stadt attraktivDie Studie hält fest, dass sowohl stark entwickelte Städte wie Frankfurt am Main und Bonn als auch solche, die einen wirtschaftlichen Aufschwung erleben, wie zum Beispiel Nürnberg und Bielefeld mit einem BIP von 34,6 Prozent, attraktiv sind.
Deshalb kommt es neben der Altersstruktur auf das Zusammenspiel mit der wirtschaftlichen Attraktivität durch einen breiten öffentlichen Sektor oder ansässige Unternehmen, beispielsweise aus dem IT-, Fahrzeug- oder Finanzdienstleistungssektor, an. Auf diese Weise antizipieren Investoren frühzeitig die Entwicklung attraktiver Märkte nicht nur für Wohn-, sondern auch für Einzelhandels- und Büroimmobilien.
