Vor allem für langfristig orientierte Anleger stellen Immobilien-Publikumsfonds nach wie vor eine ideale Alternative zur Beimischung im Portfolio dar. Schließlich bieten sie selbst bei niedrigen Zinsniveaus einen attraktiven Risiko-Rendite-Mix im Vergleich zu Aktien und festverzinslichen Bundesanleihen. Gleichzeitig ist die Struktur des Fonds wichtig, damit das Management flexibel auf Marktentwicklungen reagieren kann.
Offene und geschlossene Modelle unterscheiden sich deutlich
Mit der richtigen Investmentstrategie können geschlossene Immobilien-Publikumsfonds unter Umständen eine stabile Wertschöpfung für ihre Anleger bringen. Letztere sind vor Überraschungen sicher – schließlich steht von Anfang an fest, dass nur Objekte Teil des Portfolios sind, die schon bei Ausgabe der Fondsanteile bekannt sind. Ein Nachteil bei diesem Modell kann jedoch daraus entstehen, dass das Fondsmanagement keine spontanen Ankaufschancen nutzen kann, die für eine mögliche Wertsteigerung sorgen und das Portfolio im weiteren Verlauf breiter diversifizieren. Sollte sich die eingangs gewählte Investmentstrategie im Nachhinein als nicht ideal erweisen, ist zudem eine Nachjustierung schwierig/ausgeschlossen.
Offene Immobilien-Publikumsfonds haben hingegen die Möglichkeit, organisch zu wachsen und sich den aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen. Bei einem Abschwung können sie z.B. hinzukaufen und am Höhepunkt des Zyklus – so wie es aktuell der Fall ist – unter Umständen auch mal gewinnbringend verkaufen. Bei der offenen Variante besteht jedoch grundsätzlich die Gefahr einer zu hohen Liquidität. Werden zu viel Kundengelder aufgenommen, erhöht sich der Druck für das Fondsmanagement, dieses zu investieren. Ansonsten drohen zur Zeit negative Guthabenzinsen für gehaltene Liquidität und dadurch Renditeeinbußen. Eine mögliche Folge könnten lockerere Ankaufskriterien und damit potenzielle Gefahren für die Anleger sein.
CashSTOP´s und CashCALL´s als Sicherheitsfaktor
Deshalb sollten offene Immobilienfonds mit sogenannten CashSTOP´s und CashCALL´s operieren. Dadurch legen sie genau fest, wann dem Fonds Kapital zufließen soll und wann nicht. Beispielsweise haben wir für unseren offenen Publikumsfonds „WERTGRUND WohnSelect D“ zum Schutz unserer Anleger einen CashSTOP verhängt. Aktuell nehmen wir aufgrund der hohen Kaufpreise am Wohnimmobilienmarkt keine neuen Mittel auf und haben zudem einige der Objekte im Portfolio gewinnbringend veräußert.
Ein Publikumsfonds sollte nach Möglichkeit beides bieten: Einerseits eine hohe Flexibilität, um auf neue Marktentwicklungen schnell reagieren zu können, sowie andererseits eine konsequente Investmentstrategie, an der sich die Investoren orientieren können. Dadurch erhalten Sie eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass sich das Produkt, in das sie investiert haben, auch auf längere Zeit im Wesentlichen stabil präsentiert.
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