Fondsmanagement, Performance und Liquidität – das sind nur einige der Kriterien, die bei der Bewertung von Immobilienfonds mit den Noten A bis E eine Rolle spielen. Dabei bieten die Bewertungen von Agenturen wichtige Anhaltspunkte für Anleger. Wie die bekanntesten Rating-Agenturen hierbei vorgehen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Immobilienportfolio und FondsmanagementFür die adäquate Bewertung ist vor allem ein Blick ins Portfolio unerlässlich. Bei den jeweiligen Immobilien zählen zum Beispiel insbesondere die Größe und das Alter, weshalb Gutachter in der Regel auch Objektbesichtigungen durchführen. Hierbei ist der Standort ein wichtiges Kriterium, denn enthält das Portfolio beispielsweise Immobilien im Ausland, werden ebenfalls das Währungs- und Länderrisiko geprüft.
Für das Fondsmanagement zählen dagegen Performancewerte, zum Beispiel laufende Kostenstrukturen sowie Vermietungs- und Leerstandsquoten. Hierbei ist insbesondere die Volatilität aussagekräftig für die Stabilität der Rendite – ein wichtiger Anhaltspunkt für Anleger. Außerdem werden Liquiditätsanlagen berücksichtigt, die für die Flexibilität des Fonds wichtig sind. Auch die Erfahrung und das Risikomanagement des Fondsmanagers fließen in die Gesamtbewertung ein.
Welche der Kriterien bei der Bewertung jedoch mehr ins Gewicht fallen, hängt von der Methodik der einzelnen Agenturen ab.
Buchstaben und SterneIm Ergebnis fassen die Ratingagenturen die gesammelten Daten in einem Notensystem zusammen. Die Scope Analysis GmbH, Europas führende Rating-Agentur, vergibt für die Einzelkriterien zwischen 1 und 100 Punkten, verteilt auf einer Notenskala von A (sehr gut) bis E (schwach). Die Stufen A bis C werden nochmals dreigeteilt, sodass die theoretische Bestnote AAA oder Triple-A ist. Dabei steht bei der Bewertung neben der Wertentwicklung ebenfalls der Vergleich mit anderen Fonds im Fokus.
Auch die amerikanische Ratingagentur Morningstar geht so vor und stellt zum Vergleich Fondskategorien auf und berücksichtigt die Performance verschiedener Zeiträume. Dieses Bewertungssystem besteht aus einer Skala von Sternen – fünf hiervon vergibt Morningstar als Bestnote.
Fazit: Fondsratings von seriösen Anbietern liefern eine wichtige erste Informationsquelle für potenzielle Performances und Risiken. Allerdings steht dabei die vergangene Wertentwicklung im Fokus – selbst die Bestnote ist also kein Garant für die Zukunft. Daher ist es für Anleger umso wichtiger, sich mit der allgemeinen Standort- und Investmentstrategie der Fonds auseinanderzusetzen, denn die Portfolio-Ankäufe von heute fließen erst in die nächsten Ratings mit ein.
