Hausverkauf mit Mietern

Oft ist es ein Unsicherheitsfaktor für Mieter: Das Mehrfamilienhaus, in dem sie wohnen, soll verkauft werden. Wie soll man darauf reagieren – und welche möglichen Folgen kann dieser Verkauf haben? Bei aller Verunsicherung gibt es ein Fundament, auf das Mieter bauen können: das Bürgerliche Gesetzbuch. Es schützt bei Eigentümerwechsel durch die Regel “Kauf bricht Miete nicht”. Käufer müssen die bestehenden Mietverträge uneingeschränkt übernehmen und können nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen.

Beide Parteien haben Rechte und Pflichten

Mietern kann auch nicht gekündigt werden – außer, der neue Eigentümer meldet Eigenbedarf an. Grundsätzlich muss er sich dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die je nach Wohndauer bei drei, neun und zwölf Monaten liegen. Ausnahme: Wurde das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, darf mit Dreimonatsfrist gekündigt werden.

Eigentümer mit Verkaufsabsichten haben ebenfalls Rechte: Sie können von ihren Mietern verlangen, dass potenzielle Interessenten sich das Objekt von innen ansehen dürfen. Mieter müssen daher an mindestens einem Nachmittag in der Woche Besichtigungen in “ihrer” Wohnung dulden. Bei der Besichtigung selbst dürfen keine Fotos gemacht oder gar Schränke geöffnet werden, weil die Wohnung weiterhin der private Lebensbereich des Mieters ist.

Vorkaufsrecht für Mieter

Wird ein Mietshaus verkauft, hat der Mieter unter Umständen sogar ein Vorkaufsrecht. Das ist der Fall, wenn das Haus schon während der Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Dann muss der Mieter über Kaufinteressenten informiert werden und hat zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er selbst kaufen will – zu denselben Konditionen. Dafür ist es gemäß Paragraf 463 des BGB nötig, dass der Vorkaufsfall eingetreten ist, also ein rechtswirksamer Kaufvertrag über die betreffende Immobilie geschlossen wurde.

Wichtig: Versäumt der Noch-Eigentümer, den Mieter zu unterrichten, kann es teuer werden. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs besagt, der Alteigentümer muss dem Mieter den Preisunterschied zahlen, wenn der Mieter die Wohnung im Nachgang vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt.

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