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Immobilien vererben: So sparen Sie steuern

12.09.2017

Wenn eine Immobilie an die nächste Generation weitergegeben werden soll, denken viele zunächst an eine Erbschaft. Doch das muss nicht zwingend der Fall sein. Schließlich fallen häufig Erbschaftssteuern an. Diese zu umgehen ist jedoch möglich, wenn Sie rechtzeitig handeln.

Schenken statt vererben

Für Erbschaften und Schenkungen gelten in Deutschland die gleichen Steuersätze und Freibeträge. Dennoch hat eine Schenkung durchaus ihre Vorzüge: Die Freibeträge können auf diese Weise optimal ausgeschöpft werden. Bei Ehepartnern liegt die entsprechende Summe bei 500.000 Euro, für Kinder gelten 400.000 Euro als Obergrenze. Schenkungen an einen Enkel sind immerhin noch bis zu 200.000 Euro steuerfrei. Da die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden können, lässt sich auf diese Weise auch ein größeres Vermögen steuerfrei nach und nach vermachen. Des Weiteren fließt der Wert der geschenkten Immobilie nicht mehr in den späteren Erbpflichtteil ein. So kann eine Veräußerung des Hauses umgangen werden, die im schlimmsten Fall nötig ist, um anderen Erben den Pflichtteil auszuzahlen.

Den Pflichtteil senken

Bei dem Pflichtteil handelt es sich um den gesetzlich garantierten Mindestanteil der Erbschaft, der den nächsten Angehörigen gewährt wird. Diese Regelung kann den Erblasser bei der Erstellung des Testaments einschränken. Allerdings ist es möglich, diesen Pflichtteil zu senken. Um das zu tun, sollte beachtet werden, die Immobilie frühzeitig, mindestens jedoch zehn Jahre vor dem Todesfall, zu verschenken, da der zu leistende Pflichtteil aus dem Verkaufswert der Immobilie jedes Jahr um zehn Prozent sinkt. Dies gilt allerdings nicht, falls der Veräußerer sich ein Wohnrecht einräumen oder das Nießbrauchrecht nutzen sollte, womit er berechtigt wäre, Mieteinkünfte zu erzielen. Das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie muss also ebenfalls übertragen werden, wenn der Pflichtteil gesenkt werden soll.

Andererseits hat das Recht auf Nießbrauch den Vorteil, dass die Schenkungsteuer gesenkt wird. Das Recht, in einer Immobilie wohnen zu bleiben oder sie zu vermieten, hat einen finanziellen Wert, der bei der Ermittlung des zu versteuernden Beitrags vom Immobilienwert abgezogen wird.

Steuerfrei vererben ist dennoch in einigen Fällen möglich

Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen gänzlich steuerfrei vererbt werden. Der Erblasser selbst muss dazu für mindestens zehn Jahre in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben und das Objekt einem Erben ersten Grades hinterlassen. Der Erbe hat dann allerdings ebenfalls die Pflicht, diese Immobilie für zehn weitere Jahre zu bewohnen.

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