Die oberste Regel beim Investieren lautet: Bloß nicht alles auf eine Karte setzen. Für Fonds ist es deshalb besser, wenn deren Portfolio diversifiziert ist. Dadurch wird das Anlagerisiko gestreut: Performt eine einzelne Immobilie nicht wie gewünscht, werden die Einbußen durch die anderen Objekte ausgeglichen.
Doch das bedeutet nicht automatisch, dass mehr Fondsvolumen und größere Portfolios immer die bessere Lösung sind. In der Regel bringt Spezialisierung mehr als Masse. Für einen Wohnungsfonds ist nicht die Anzahl der Wohneinheiten das wichtigste Kriterium, sondern dass das Management vor Ort präsent ist, die Besonderheiten der jeweiligen Objekte genau kennt und zudem Mieternähe zeigt. So kann es genaue Entwicklungsstrategien für die Immobilien in seinem Portfolio ausarbeiten. Wenn ein Fondsmanager hingegen mehrere Zehntausend Wohnungen verwalten muss, gelingt das meist nur in Form von standardisierten Prozessen.
Beispielfall Sanierung: Nicht nach Schema F
In der aktuellen Marktlage lassen sich mit dem Ankauf von voll entwickelten Wohnhäusern nur noch niedrige Renditen für die Fondsanleger realisieren. Deshalb wird der sogenannte Value-Add-Ansatz immer wichtiger, bei dem eine Bestandsimmobilie gekauft und anschließend umfassend saniert wird. Wenn dies aber nach Schema F geschieht, wird häufig am Bedarf vorbei modernisiert und das genaue Gegenteil erreicht: Die Maßnahmen verschwenden Geld. Zudem sorgen sie für Frust unter den Mietern.
Für unseren Fonds „WERTGRUND WohnSelect D“ haben wir vor einiger Zeit ein Wohnhochhaus in Köln-Bickendorf erworben. Der Sanierungsbedarf war erheblich. Inzwischen sind Fortschritte zu sehen: Die Fassade und das Dach werden renoviert, die Fenster erneuert und das Heizungssystem ausgetauscht. In einem Wettbewerb durften sich die Anwohner des Stadtteils für einen Namen des Gebäudes entscheiden – „Coloria“ war der Sieger. Der Name bezieht sich auf das neue bunte Erscheinungsbild des Objekts genauso wie auf den Standort Köln.
Lokales Know-how ist entscheidend
Um solche mieternahen Projekte innerhalb eines Fondsportfolios gewinnbringend umsetzen zu können, muss sich das Management exakt mit der jeweiligen Lage und den vorherrschenden demografischen Entwicklungen auskennen. Das gilt besonders dann, wenn wie bei unserem Kölner Objekt auch Gewerbeeinheiten vorhanden sind. Dabei kann die Wahl des richtigen Mieters – beispielsweise eines gut sortierten Supermarkts – dafür sorgen, dass sich die Wohnqualität im Viertel weiter erhöht.
Durch diese Maßnahmen kann das Fondsmanagement letztlich höhere Mieterträge realisieren. Für die Anleger zahlt sich das in barer Münze aus. Somit kann durch das lokale Know-how des Managements und die individuelle Betreuung der einzelnen Immobilie eine bessere Wertschöpfung erreicht werden als durch das ständige Zusammenlegen von immer neuen Portfolios.
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