In der aktuellen Nullzinsphase bieten Immobilien-Publikumsfonds einen attraktiven Mix aus Rendite und Stabilität. Kein Wunder, dass sie sich bei Anlegern größter Beliebtheit erfreuen. Die Nachfrage nach hochwertigen Fondsprodukten ist beachtlich. Mitunter können die Fondsmanager die Mittel gar nicht so schnell in neue Objekte anlegen, wie sie ihnen zufließen. Verantwortungsvolle Fondsmanager entscheiden sich daher, Mittelzuflüsse gezielt zu regulieren und Kapital nur in bestimmten Zeitfenstern einzusammeln. Diese kontrollierenden Eingriffe geschehen vor allem im Interesse der Anleger.
Steigende Transaktionsvolumina verlangen mehr verfügbares Kapital
Abgesehen von der Qualität des Portfolios hängt die Gesamtrendite eines Immobilienfonds stets davon ab, ob sich der Liquiditätsanteil im optimalen Bereich bewegt. Also die ideale Gewichtung zwischen dem Marktwert der Objekte im Portfolio einerseits und ausreichend flüssige Kapitalreserven andererseits. Ist der Liquiditätsanteil zu hoch, bedeutet das Renditeeinbußen für Anleger – schließlich muss das Kapital verwaltet werden und erwirtschaftet im gegenwärtigen Zinsumfeld negative Renditen. Natürlich fordert auch der Gesetzgeber, dass Immobilienfonds den größten Teil des Anlagekapitals in Immobilien investiert haben. Gleichzeitig sollten Fonds jedoch stets über ausreichend liquide Mittel verfügen. Zum einen sollte genug Eigenkapital vorhanden sein, um auch großvolumige Ankäufe stemmen zu können. Schließlich werden immer öfter ganze Immobilienportfolien auf dem Markt gehandelt. Zum anderen muss der Fonds seine Anleger nach einer ausgesprochenen Kündigung ausbezahlen können.
CashSTOP´s und CashCALL´s
Damit der Liquiditätsanteil nicht zu sehr steigt, ist es manchmal sinnvoll, einen CashSTOP vorzunehmen. Für einen gewissen, jedoch zunächst nicht näher definierten Zeitraum wird dann die Ausgabe von neuen Anteilen eingestellt und der Zustrom weiteren Kapitals damit unterbrochen. Das Gegenteil von einem CashSTOP ist der CashCALL – sprich die Wiederaufnahme der Ausgabe neuer Anteilscheine.
Neben der Variante, dass ein CashSTOP erfolgt, wenn zu viel liquides Kapital im Fonds vorhanden ist, gibt es eine weitere: Kapital nur innerhalb von gewissen Zeiträumen einzusammeln. Diese Variante verfolgen wir auch beim WERTGRUND WohnSelect D. Wenn nur während der CashCALL-Phase die Ausgabe von Anteilen freigeschaltet ist, erlaubt das dem Fonds, den Liquiditätsanteil sehr genau zu justieren, beispielsweise vor einer Phase anstehender Objektzukäufe. Ergänzt werden kann diese Strategie der Mittelaufkommenssteuerung durch eine aktive Ausschüttungspolitik, wenn das Fondsmanagement z.B. nach erfolgreichen Verkaufsvorgängen die Gewinne an die Anleger ausschüttet, anstatt sie auf unbestimmte Zeit einzubehalten und anschließend neu zu investieren.
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