Eine Immobilie zu vermieten, das bedeutet nicht nur, über eine vergleichsweise solide Anlage zu verfügen. Dies ist auch mit Ausgaben verbunden. Schließlich verursachen die Suche nach einem neuen Mieter sowie anfallende Reparaturen oder sonstige Instandhaltungsmaßnahmen Kosten. Die gute Nachricht zuerst: Viele der Aufwendungen, die im Rahmen einer Vermietung entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden. Die entsprechenden Ersparnisse können erheblich sein. Und nun die schlechte: Wer sich Vorteile beim Finanzamt sichern will, sieht sich schnell mit einem Paragraphendschungel konfrontiert. Den Überblick über die Absetzbarkeit aller Kosten zu haben, ist deswegen nicht immer einfach.
Grundsätzlich zählt das Finanzamt für jede vermietete Wohnung die jährlichen Mieteinnahmen zusammen. Von diesem Betrag werden die angefallenen Kosten abgezogen. Die daraus entstehende Differenz wird schließlich versteuert. Hierbei gilt, dass nur Ausgaben, für die der Vermieter selbst aufkommt, auch in der Steuererklärung geltend gemacht werden dürfen. Kosten, die dem Mieter entstehen, können hingegen nicht abgesetzt werden. Wir haben eine Übersicht zusammengestellt, welche Ausgaben von der Steuer abgesetzt werden können.
Ausstattung der Wohnung
Die Kosten für Anschaffungen wie Möbel, Elektrogeräte oder andere Einrichtungsgegenstände können, soweit sie jeweils unter einem Nettowert von 410 Euro liegen, komplett angegeben werden. Überschreitet der Betrag diese Grenze, muss der Artikel über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wie lange die Abschreibungsdauer für die jeweilige Anschaffung ist, wird vom Finanzministerium in eigens dafür erstellten Tabellen festgehalten.
Kosten zur Anbahnung eines Mietverhältnisses
Eine Vermietung beinhaltet in der Regel Ausgaben für Annoncen oder eine Maklerprovision. Aufwendungen, die zum Entstehen eines Mietverhältnisses beitragen und so für Mieteinnahmen sorgen, können also bei der Steuererklärung als Werbungskosten komplett geltend gemacht werden.
Verwaltungskosten
Nimmt der Eigentümer die Vermietung, Verwaltung oder Vermarktung der Immobilie selbst in die Hand, können alle Kosten, die im Rahmen der Verwaltung entstehen, von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Fahrtkosten, die in Verbindung zum Objekt entstehen, können als Reisekosten mit 30 Cent pro Kilometer abgesetzt werden. Darunter fallen beispielsweise Fahrten zur Bank, zum Baumarkt und zur Immobilie selbst. Ausgaben für Telefonie und Schreibwaren lassen sich als Bürokosten absetzen. Möglich ist auch die Angabe von Kontoführungsgebühren, falls für die Verwaltung der Immobilie ein eigenständiges Konto eingerichtet wurde. Sollten im Rahmen der Verwaltung der Immobilie, wie zum Beispiel bei einer Rechtsstreitigkeit, Anwaltskosten entstehen, sind diese ebenfalls absetzbar. Kosten für Reparaturen und Renovierungen können komplett steuerlich geltend gemacht werden.
Kosten für die Anschaffung der Immobilie
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können – je nach Baujahr – in unterschiedlichem Maße steuerlich berücksichtigt werden. So kann beispielsweise eine Immobilie, die vor dem 31. Dezember 1924 erbaut worden, 40 Jahre lang zu jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt werden. Für eine Immobilie, die nach 1924 errichtet wurde, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Kosten geltend gemacht werden. Falls für die Anschaffung der Immobilie die Aufnahme eines Darlehens notwendig war, können die für den Kredit jährlich entrichteten Zinsen von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Fixkosten einer Immobilie
Zu den Fixkosten zählen die Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter entrichtet. Diese stellen zwar für den Vermieter eine Einnahme dar und müssen als solche angegeben werden, können aber gleichzeitig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zusätzlich wird für jede Immobilie alljährlich die Grundsteuer erhoben. Der Betrag dieser Steuer kann im Falle einer Vermietung der Immobilie in voller Höhe abgesetzt werden. Beträge, die ebenfalls abgesetzt werden können, sind beispielsweise Mitgliedschaftsbeiträge für Vermieterverbände.
Viele Kosten einer Vermietung lassen sich also von der Steuer absetzen und ermöglichen Ersparnisse, die den Vermietungsaufwand und die Bewirtschaftungskosten teilweise ausgleichen. Es muss lediglich darauf geachtet werden, dass alle entstandenen Kosten mit einem Beleg (Rechnung oder Kontoauszug) nachweisbar sind, da das Finanzamt diese gegebenenfalls genau überprüft. Die Aufbewahrungsfrist der Belege beträgt jeweils zwei Kalenderjahre.
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