Mietverträge sind dazu da, die jeweiligen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter genau festzulegen. Aber worauf muss ein privater Vermieter vor Vertragsabschluss achten? Neben grundlegenden Angaben und allgemeinen Klauseln gibt es eine ganze Reihe von Punkten, die ein Vermieter oder Hausverwalter vor Abschluss eines Mietverhältnisses berücksichtigen sollte.
1. Mündliche Mietverträge sind bindend
Unterschreitet das Mietverhältnis eine Laufzeit von zwölf Monaten, kann der Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Dennoch ist es immer empfehlenswert, den Mietvertrag von Beginn an niederzuschreiben. Das bietet den Parteien die größte Rechtssicherheit. Falls nicht explizit festgelegt, richten sich alle Pflichten und Rechte der Parteien nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieses legt jedoch keine Grundlage fest, wenn es um Schönheitsreparaturen oder die Vorauszahlungen von Betriebskosten geht. Bei mangelnder Zusatzabsprache ist der Mieter hiervon befreit und sämtliche Verpflichtungen liegen beim Vermieter.
2. Monatliche Vorauszahlung statt Pauschale
Regeln Sie die vertragliche Deckung der Betriebskosten durch eine monatliche Vorauszahlung und nicht als Pauschale. Wenn bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zusätzliche Kosten anfallen, können diese beim Mieter eingefordert werden, sofern eine Vorauszahlung vereinbart wurde. Pauschalen beziehen sich hingegen häufig auf sämtliche anfallenden Betriebskosten. Entstehen zusätzliche Kosten, entfallen diese dann eventuell auf den Vermieter.
3. Achten Sie auf korrekte Angaben bei der Wohnungsgröße
Angaben bezüglich der Wohnungsgröße im Mietvertrag sollten Abweichungen von zehn Prozent nicht übersteigen. Falls dies dennoch der Fall sein sollte, haben Mieter das Anrecht auf eine Mietminderung oder auf eine fristlose Kündigung mit entsprechender Rückzahlung.
4. Nehmen Sie alle Bewohner in den Mietvertrag auf
Wird an mehrere Personen vermietet, beispielsweise Ehepaare oder Wohngemeinschaften, sollten alle Beteiligten als Mieter vertraglich aufgenommen werden. Dadurch haften diese gesamtschuldnerisch bezüglich der anfallenden Miete oder zusätzlichen Nebenkosten – sollte einer der Bewohner seine Miete nicht aufbringen können, kann der Vermieter seinen Anspruch bei den anderen Vertragspartnern geltend machen.
5. Vermieter haften ohne wirksamen Haftungsausschluss
Gemäß § 536 a Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB haften Vermieter für anfängliche Mängel der Mietsachen – dazu gehören unter anderem Konstruktionsfehler. Dies ist selbst dann der Fall, wenn der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat oder dieser ihm unbekannt war. Achten Sie deshalb darauf, einen wirksamen Haftungsausschluss in den Vertrag aufzunehmen, um die verschuldensunabhängige Garantiehaftung auszuschließen.
6. Achten Sie auf eine Haftpflichtversicherung
Sollten Schäden an den Mietgegenständen durch den Mieter entstehen, für die er nicht selbst aufkommen kann, könnten Kosten auf den Vermieter entfallen. Schützen Sie sich deshalb, indem Sie nur an Personen mit einer gültigen Haftpflichtversicherung vermieten.
7. Achten Sie auf die Möglichkeit einer stillschweigenden Vertragsverlängerung
Kündigen Sie ihrem Mieter, dieser zieht jedoch nach Ablauf der Mietzeit nicht aus und Sie versäumen es, innerhalb von zwei Wochen eine Räumung zu verlangen, setzt sich gemäß § 545 BGB das Mietverhältnis zu den bestehenden Bedingungen fort. Diese stillschweigende Vertragsverlängerung kann jedoch im Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel wirksam ausgeschlossen werden. Achten Sie darauf, ausdrücklich zu formulieren, dass Sie mit einer Verlängerung nicht einverstanden sind – eine alleinige Nennung des entsprechenden Paragraphen genügt nicht.
FOTO: pixelkorn – fotolia.com
