Teilgewerbliche Nutzung der Wohnung – was ist erlaubt, was nicht?

Die Arbeitsgewohnheiten der Menschen ändern sich. Immer häufiger wird von zu Hause aus gearbeitet. In vielen Berufen können Aufgaben gut am heimischen Schreibtisch erledigt werden. Dabei wird die Wohnung häufig teilgewerblich genutzt. Prinzipiell ist das zwar nicht erlaubt, aber Ausnahmen bestätigen auch hier, wie so oft, die Regel. Grundsätzlich gilt: Arbeiten, die weder Lärm verursachen noch lästige Gerüche produzieren, dürfen in der Wohnung stattfinden. Das trifft vor allem auf Schriftsteller, Journalisten, Übersetzer und ähnliche Freiberufler zu. Auch die Büroarbeit von Festangestellten abends oder am Wochenende haben die Gerichte als nicht-zustimmungspflichtig durch den Vermieter anerkannt.

Ganz anders sieht es aus, wenn mit der Arbeit vor Ort eine Außenwirkung verbunden ist. Juristisch ist damit Laufkundschaft durch das private Nagelstudio, Patienten- oder Mandantenbesuch bei Ärzten oder Anwälten in der Wohnung gemeint – aber auch der Paketbote, der mehrmals wöchentlich erscheint und den von Hause aus betriebenen Online-Shop beliefert. Dazu entschied der Bundesgerichtshof schon 2009: Freiberufliche oder gewerbliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen hin bemerkbar sind, muss der Vermieter nicht dulden. Genauso wenig wie Reklame an Hauswand oder Klingelschild, die auf die Tätigkeit hinweisen.

Für Musiker wird es schwierig

Der Klassiker unter den Tätigkeiten, die untersagt werden können, ist der Musikunterricht in den eigenen Wänden. Spätestens wenn die Nachbarn sich beschweren, ist damit Schluss. Das gilt im Übrigen auch, wenn Mieter monieren, dass Parkplätze von Besuchern des privaten Kosmetikstudios blockiert werden. Selbst Tagesmütter sollten aufpassen: Der Bundesgerichtshof fand die Betreuung von fünf fremden Kindern in der eigenen Wohnung zu viel und stufte die Wohnung als gewerblich genutzt ein.

Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzt, riskiert die fristlose Kündigung. Besser ist es deshalb, sich in kritischen Fällen mit dem Vermieter zu verständigen und die gewerbliche Nutzung in den Mietvertrag (Mischmietverhältnis) aufzunehmen. Das kann die Tagesmutter ebenso wie der lokale Partyservice sein. Eine weitere Möglichkeit: Der Vermieter verbietet teilgewerbliche Nutzung, verankert aber gleichzeitig einen Erlaubnisvorbehalt. Diese Regelung verpflichtet ihn zur Zustimmung, wenn nicht zu befürchten steht, dass Dritte belästigt werden oder die Wohnung in irgendeiner Form Schaden nimmt.

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