Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ein Wohnungsmieter stirbt?

Der Tod eines Mieters ist nicht nur eine persönliche Tragödie, sondern zieht auch zahlreiche rechtliche Konsequenzen mit sich. Oft tritt ein Todesfall plötzlich ein, beispielsweise nach einem Unfall oder Herzinfarkt. Vermieter wie Hinterbliebene stehen – häufig unvorbereitet -vor einer Vielzahl von Fragen. Was geschieht mit dem Vertrag nach dem Todesfall, und wann hat der Vermieter Anspruch auf den Zutritt in die Wohnung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist in diesem Fall eindeutig – der Vertrag läuft zunächst weiter. Grundsätzlich haben sowohl Ehegatten und Angehörige als auch Erben das Recht, das Mietverhältnis weiterzuführen oder in dieses einzutreten.

Eintrittsrecht für Ehegatten, Kinder und Haushaltsangehörige

Nichts ändert sich, wenn ein Vertrag mit mehreren Personen besteht. Stirbt nur einer der Mieter, läuft die Wohnungsmiete unverändert weiter. Komplizierter wird es bei Haushaltsangehörigen: Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, die mit dem Mieter gemeinsam in einem Haushalt wohnten, können in das Mietverhältnis eintreten. Für eine entsprechende Erklärung haben Berechtigte einen Monat Zeit, nachdem sie von dem Todesfall erfahren haben. Der Mietvertrag läuft dann mit allen Rechten und Pflichten weiter, für den Vermieter ändert sich nur der Vertragspartner.

Übergang des Mietvertrags auf Erben

Falls es keine Eintrittsberechtigten gibt oder diese verzichten, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Sofern diese das Erbe nicht ausschlagen, setzt sich der Vertrag ebenfalls automatisch fort. Das gilt auch für die Pflichten des Mieters, der die Mietzahlungen sowie eventuelle Renovierungsarbeiten leisten muss. Der Vermieter hingegen muss sich das Betreten einer leerstehenden Wohnung beim Erben genehmigen lassen, solange der Vertrag läuft. Daher sollten Besichtigungen mit Interessenten oder eine Begehung zur Bestandsaufnahme immer im Voraus abgestimmt werden. Dies gilt selbst dann, wenn das Erbe an den Staat fällt oder vorläufig von Behörden verwaltet wird. In diesem Fall wird ein Nachlasspfleger eingesetzt, der auch mit der Auflösung der Wohnung beauftragt ist. Die Räumung oder Renovierung wird in diesem Fall aus dem Nachlass finanziert, sofern dieser nicht überschuldet ist.

Kündigungen sind binnen eines Monats möglich

Hinterbliebene und Vermieter sollten allerdings beachten, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht. Innerhalb des ersten Monats, nachdem ein Erbe die Nachricht vom Todesfall erhalten hat, kann dieser schriftlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Vermieter können ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, falls die Erben keine Mitmieter des Verstorbenen waren. Dem Eintritt eines früheren Mitmieters in das Mietverhältnis kann sich der Vermieter nur mit einem wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 563 BGB widersetzen.

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