Kaum eine Nachricht von ihrem Vermieter fürchten Mieter mehr als eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Was viele Mieter nicht wissen: Der Vermieter muss dabei einige formale und inhaltliche Kriterien einhalten. Anderenfalls kann es sein, dass die Kündigung unwirksam ist. Folgende Kriterien sollten Mieter prüfen, wenn sie ein Kündigungsschreiben erhalten – und Wohnungseigentümer beachten, wenn sie ihren Mietern eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Eigenbedarf und Kündigungstermin müssen begründet sein
Es klingt banal: Spricht ein Wohnungseigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, muss der Eigenbedarf tatsächlich vorhanden sein. Einmal vorsorglich zu kündigen, um die Wohnung irgendwann selbst nutzen zu können, ist nicht erlaubt. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, um die Wohnung neu zu vermieten und damit zum Beispiel eine höhere Miete zu erzielen. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf können die Mieter sogar Ansprüche auf Schadensersatz haben. Wichtig ist ebenfalls: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Eigenbedarfskündigung nur für nahe Verwandte und Haushaltsangehörige erlaubt
Wohnungseigentümer dürfen nicht nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung selbst brauchen. Auch Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen dürfen in die Wohnung ziehen. Der Eigenbedarf kann auch für Personen gelten, die nicht direkt zur Familie gehören, dem Wohnungseigentümer beziehungsweise seinem Haushalt aber nahestehen. Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Schwiegereltern, aber auch Pflegepersonal oder Haushaltshilfen gehören dazu. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau darlegen, für wen er die Wohnung benötigt und warum.
Nach Umwandlung Kündigungssperrfrist beachten
Wird ein Wohngebäude von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen die neuen Eigentümer den dort lebenden Mietern für eine gewisse Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die gesetzliche Mindestkündigungssperrfrist für die Eigenbedarfskündigung beträgt drei Jahre. Manche Städte haben die Frist allerdings erhöht: In Berlin zum Beispiel beträgt sie stadtweit zehn Jahre.
Kündigungsfrist einhalten
Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter nicht nur genau erklären, warum er die Wohnung zu dem genannten Termin selbst benötigt – er muss auch die Kündigungsfrist beachten. Diese richtet sich nach der Zeit, die die Mieter in der Wohnung gelebt haben. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren darf er die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einer Frist von drei Monaten aussprechen, bei bis zu acht Jahren von sechs Monaten und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren muss er das Kündigungsschreiben neun Monate im Voraus zustellen.
Eigenbedarfskündigung: In Härtefällen Widerspruch möglich
Und nicht zuletzt muss die Wohnung nach der Kündigung als Wohnraum genutzt werden. So darf niemand wegen Eigenbedarfs kündigen, damit der Sohn in der Wohnung eine Anwaltskanzlei einrichten kann. Wenn die Kündigung und der Auszug für die Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde, können diese Widerspruch einlegen. Das kann für sehr alte oder kranke Mieter sowie Schwangere gelten.
