Sparen, investieren, kaufen – der Vermögensaufbau ist ein generationsübergreifendes Thema. Dabei rücken Immobilienfonds als Kapitalanlage durch langfristig gute und vergleichsweise stabile Wertentwicklungschancen zunehmend in den Fokus vieler Anleger. Ob Publikums- oder Spezialfonds, offen oder geschlossen – in diesem Blog erfahren Sie, welche Kriterien bei der Auswahl eine Rolle spielen und wie Sie die passende Anlage für sich auswählen.
Alternative Investmentfonds (AIF): Publikums- und SpezialfondsGrundsätzlich zählen Immobilienfonds zu den Alternativen Investmentfonds (AIF), da das Vermögen nicht in liquide Wertpapiere wie Aktien und Anleihen, sondern in Sachwerte wie Immobilien investiert wird. Beaufsichtigt und geprüft werden diese Fonds und ihre Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) im Auftrag der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Es gibt Publikums- und Spezial-AIF. Der Hauptunterschied zwischen ihnen ist, dass bei Ersteren zur Zielgruppe hauptsächlich Privatanleger gehören. Deshalb liegt die Mindestanlage bei einem Anteil und in der Regel niedrigen dreistelligen Beträgen. Publikumsfonds haben in der Regel einen größeren Anlegerkreis als Spezialfonds. Letztere sind insbesondere für einzelne (semi-)professionelle oder institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke oder Banken ausgelegt, während Privatanleger nicht investieren dürfen. Die Mindestanlage liegt hier in der Regel beginnend bei einem hohen sechsstelligen Betrag. Darüber hinaus gelten Anleger in Spezial-AIF nach dem Erwerb von Anteilen rechtlich als “Profi” – ihnen wird unterstellt, dass sie bereits Erfahrung und vor allem Kenntnisse bezüglich der Chancen und Risiken des Investments haben. Dadurch wird der Emittent der Anteile aus der Prospektpflicht genommen. Anders ist es bei Publikumsfonds, bei denen es Pflicht ist, beispielsweise Produktinformationen für potenzielle Anleger bereitzustellen. Beiden Formen gemein ist jedoch, dass sie jeweils offen und geschlossen auftreten können.
Offene und geschlossene ImmobilienfondsEin wesentliches Merkmal offener Immobilienfonds ist, dass die Zahl der herausgegebenen Anteile nicht begrenzt ist, sondern an die Nachfrage angepasst wird. Je mehr Anteile erworben werden, desto schneller steigt das Fondsvermögen. Dadurch kann die Fondsgesellschaft weitere Investitionen tätigen. Der Vorteil offener Immobilienfonds ist also, dass sich die Investitionen nicht auf ein einzelnes, sondern auf verschiedene Objekte verteilt (Diversifizierung) und das Portfolio jederzeit verändert werden kann. Auf diese Weise können Mietausfälle oder Leerstände im besten Fall kompensiert werden. Denn das Ziel des Fonds ist es, regelmäßige Mieteinnahmen zu erwirtschaften, die dann als Gewinne ausgeschüttet werden. Außerdem wird über Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung angestrebt und versucht, die Kaltmieten zu erhöhen. Anleger sind durch die unbegrenzte Laufzeit des Fonds und die vergleichsweise geringe Mindestbeteiligung sehr flexibel – weitere Anteile können jederzeit neu erworben oder nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und Rückgabefrist von zwölf Monaten zurückgegeben werden.
Im Gegensatz dazu ist die Anzahl der Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds begrenzt, sodass dieser dementsprechend geschlossen wird, sobald alle Anteile ausgegeben sind und die Zielsumme erreicht ist. In diesem Fall erhalten Anleger zusätzlich ein Mitsprache- und Entscheidungsrecht bezüglich der Investition. Davon ausgenommen bleibt allerdings in der Regel die Möglichkeit, die erworbenen Anteile während der Laufzeit an den Emittenten zurückzugeben. Dafür sind allerdings die Renditechancen jedoch auch die Risiken höher und die Laufzeit ist begrenzt. Ein weiterer Unterschied ist, dass die Mindestbeteiligungssumme geschlossener Fonds im vier- bis fünfstelligen Bereich liegt, Die Erträge schüttet der Fonds jährlich sowie nach einer festgesetzten Haltezeit – in der Regel fünf bis zehn Jahre – nach dem Verkauf des Objekts aus.
Büro, Hotel und Logistik versus WohnenWelche Nutzungsarten vielversprechend sind, lässt sich nicht pauschalisieren. Während Büroimmobilien bisher oft den größten Investitionsanteil von Fonds einnahmen, lässt die sukzessive Integration des Homeoffice in die Arbeitswelt viele Anleger an der Zukunftsfähigkeit der Büros zweifeln. Auch Hotels fanden in Immobilienfonds zuletzt nicht mehr viel Aufmerksamkeit, nachdem lange unklar war, wann sie im Zuge der Corona-Pandemie wieder öffnen dürfen. Dagegen zeichnet sich bei Logistikimmobilien ein Aufwärtstrend ab: Aufgrund zunehmender Digitalisierung der Logistikbranche und des Booms beim Online-Shopping entstehen neue Standorte, sodass viele Investitionen in Gewerbe- und Logistikparks fließen. Als recht krisenresistent gilt der Wohnsektor, denn: Gewohnt wird immer. Allerdings muss zwischen Großstädten, die mit stetigem Einwohnerzuwachs rechnen können, und dem ländlichen Raum, der besonders für junge Familien nicht attraktiv erscheint, unterschieden werden,
Sparen oder investieren?Als altbewährtes Mittel zum Vermögensaufbau galten lange Zeit klassische Bankeinlagen wie das Sparbuch oder ein Festgeldkonto. Warf diese Methode früher ordentlich Zinsen ab, ist sie mit den anhaltenden Nullzinsen und spätestens seit der Einführung des Verwahrentgelts (“Minuszinsen”) ins Wanken geraten. Da die Gebühren meistens nur für Neukunden gelten und erst ab einer höheren Summe anfallen, sind bisher zwar erst wenige Privatsparer davon betroffen. Dennoch: Im Angesicht einer angestrebten Inflationsrate von rund zwei Prozent verliert das Geld auf der Bank sukzessive an Wert, weil die Zinsen sich nahe der Null-Prozent-Marke bewegen.
Deshalb werden Immobilienfonds zum attraktiven Investment für Privatanleger. Denn auch mit geringem Startkapital können sie sich an offenen Immobilienfonds beteiligen und langfristig von regelmäßigen und gut prognostizierbaren Wertentwicklungschancen profitieren, welche bei den Banken derzeit utopisch sind. Doch auch hierbei gilt: Es kommt vor allem auf die Lage und die Nutzungsform einer Immobilie an. Zukünftige Anleger sollten in jedem Fall ausführlich recherchieren und die Zukunftsfähigkeit sowie das Vermietungspotenzial der Investitionsstandorte gründlich prüfen.
Der “WohnSelect D” von WERTGRUNDDer offene Immobilien-Publikumsfonds “WohnSelect D” von WERTGRUND konzentriert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die anschließende Vermietung von Immobilien sowie inzwischen verstärkt auf den Neubau. Das Portfolio besteht hauptsächlich aus Wohnimmobilien, ein geringer Prozentsatz entfällt auf Gewerbeimmobilien. Investiert wird das Anlegergeld – in Kürze startet dazu der dritte CashCALL – in zahlreiche Projekte in deutschen Metropolen sowie ausgewählten Großstädten mit hohem Wachstumspotenzial wie Bielefeld, Bad Homburg und Göttingen. Bis zu 25 Prozent des eingeworbenen Kapitals werden dabei in gefördertem Wohnraum investiert. Der Fonds erhielt von der Rating-Agentur Scope 2020 eine branchenübergreifend überdurchschnittliche Bewertung. Die Vermietungsquote sowie die Ein-Jahres-Wertentwicklung des “WohnSelect D” liegen ebenfalls über dem Branchendurchschnitt.
Weitere Informationen zu diesem Publikumsfonds und dem CashCALL erhalten Sie unter www.wohnselect.de
