Nach mehr als einem Jahrzehnt der lockeren Geldpolitik hat die Europäische Zentralbank 2022 den Leitzins bereits zweimal auf mittlerweile 1,25 Prozent erhöht. Die Zinswende ist da und soll der konstant steigenden Inflation entgegenwirken. Welche Auswirkungen hat das auf offene Immobilienfonds und was sollten Anleger jetzt wissen? Im folgenden Blogbeitrag haben wir die wichtigsten Aspekte zusammengefasst.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein seriös aufgelegter offener Immobilienfonds von steigenden Zinsen deutlich weniger betroffen ist als die Finanzierung eines Eigenheims. Zur Erklärung sei kurz rekapituliert: Zwischen 2012 und 2021 sind die Zinsen für Immobiliendarlehen bei einer zehnjährigen Zinsbindung von etwa drei auf unter ein Prozent gefallen. Angesichts solcher Konditionen bot es sich sowohl für private Bauherren als auch für Projektentwickler an, Immobilien über Fremdkapital zu finanzieren. Mittlerweile hat sich der Zins bei gleicher Zinsbindung fast verdreifacht – wobei wir uns nach wie vor in keiner Hochzinsphase befinden. Dennoch steht fest: Fremdkapital ist teurer geworden und führt dazu, dass Menschen vor einem Direktinvestment in ein Eigenheim immer öfter Abstand nehmen.
Geringe Fremdfinanzierungsquote zahlt sich jetzt ausAuf die Performance eines Immobilienfonds sollten die höheren Zinsen zunächst keine Auswirkungen haben. Allerdings gilt es, bevor man sich finanziell engagiert, die Fremdfinanzierungsquote des Fonds zu betrachten. Ein Assetmanager, dessen Fonds sich durch eine hohe Eigenfinanzierungsquote auszeichnet, ist von den steigenden Zinsen deutlich weniger betroffen. Wurden zudem die Fremdfinanzierungen vor wenigen Jahren mit langer Zinsbindung abgeschlossen, wird der Zinsanstieg erst bei der nächsten Umschuldung spürbar.
Ebenfalls von Vorteil: eine langfristige StrategieHöhere Zinsen machen sich auch bei der Aufnahme von Konsumkrediten bemerkbar und können – gerade jetzt, zusammen mit den hohen Energiekosten – die Liquidität von Mietern oder Eigentümern schmälern. Hat ein Fonds angesichts dieser Situation mit Miet- oder Zahlungsausfällen zu kämpfen, kann das natürlich die Rendite schmälern. Assetmanager, die solche Risiken im Blick haben, setzen auf Objekte an langfristig erfolgreichen Standorten – also auf solche mit einer gut situierten Eigentümer- und/oder Mieterklientel. Oder sie investieren in gefördertes Wohnen, denn beim Staat ist nicht mit Ausfällen zu rechnen.
Ein professionelles Portfoliomanagement sorgt für StabilitätEs lohnt sich also definitiv, genauer hinzuschauen. In jedem Fall vorteilhaft ist die Kombination aus kluger Objektauswahl, Diversifikation über verschiedene Standorte, einem langfristigen Finanzierungskonzept mit hohem Eigenanteil und – im Idealfall – zusätzlich einer durchdachte Bewirtschaftung der Immobilien. Ein solchermaßen gut aufgestellter Immobilienfonds unterliegt keinem verstärkten Risiko hinsichtlich steigender Zinsen.
