Immobilienfonds: Wie eine konsequente Investmentstrategie Anlagerisiken umgeht

Das A und O bei Immobilieninvestments lautet Risikostreuung – oder auch Diversifikation. Für Fondsmanager bedeutet dies unter anderem, dass sie nicht alles auf eine Karte setzen und zum Beispiel ihre Assets nicht an einem Standort bündeln dürfen. Sollte es an einem lokalen Immobilienmarkt zu einem Preisabschwung kommen, wird dieser durch die Erträge der anderen Objekte wieder ausbalanciert.

Niedrigere Renditen an den A-Standorten

Die meisten professionell gemanagten Wohnimmobilienportfolien streuen deshalb das Risiko, indem sie sich gezielt auf mehrere Regionen festlegen. In den vergangenen Jahren wurde häufig in den attraktivsten Quartieren der Großstädte gekauft, weil viele Menschen dort wohnen und leben wollen. Neben Berlin, München, Köln oder Berlin wurden so auch Städte wie Münster, Leipzig, Aachen oder Freiburg interessant – allesamt Orte, die regional, aber auch bundesweit eine gewisse Rolle spielen und deshalb als Städte mit Zukunftspotenzial gelten.

Weil die Nachfrage nach solchen Immobilien das Angebot bei weitem übersteigt, haben die Preise für Wohnobjekte entsprechend angezogen. Je teurer eingekauft wird, desto geringer fallen aber auch die Renditen aus. Für manche Fondsmanager könnte daher der Gedanke verlockend erscheinen, an weiteren Standorten zu investieren. Schließlich wird dadurch die Risikostreuung weiter vorangetrieben, oder etwa nicht?

Auf das richtige Maß kommt es an

Eine solche Ausweichbewegung erhöht jedoch nicht immer die Sicherheit – manchmal kann sogar das Gegenteil der Fall sein. Vor allem in strukturschwächeren Regionen sollte ein Ankauf vom Fondsmanagement genauestens geprüft werden. Nach wie vor sind Wirtschaftskraft, Bevölkerungswachstum und Zukunftsaussichten die wichtigsten Auswahlkriterien bei der Standortwahl. In Städten, in denen die Arbeitslosigkeit groß ist, die Aussichten eher mäßig ausfallen und deshalb Wohnraum preiswert zu bekommen ist, lauern langfristig Verluste. Denn wo es kaum Arbeit gibt, sind auch Mieter Mangelware. Falls das generelle Interesse der Investoren an Immobilien einmal abnehmen sollte, sind zunächst diese strukturschwächeren Standorte betroffen. Für Fondsmanager wäre es dann sehr schwer, sich von den entsprechenden Objekten ohne Wertverluste zu trennen.

Aus Sicherheitsgründen ist es deshalb sinnvoller, sich auf einige Regionen mit ausreichend Entwicklungspotenzialen festzulegen und die Vor-Ort-Präsenz zu erhöhen. Auch eine Beimischung von sozial geförderten Wohneinheiten oder Inklusionswohnungen trägt zur Diversifikation des Portfolios innerhalb der Schwerpunktregionen bei.

Daher gilt: Eine zu geringe Streuung der Investmentstandorte erhöht das Risiko, einem Dominoeffekt zum Opfer zu fallen. Mit einer zu starken und willkürlichen Streuung hingegen läuft das Fondsportfolio hingegen Gefahr, zum Gemischtwarenladen zu werden. Wie so oft im Leben kommt es also auch hier auf die goldene Mitte an.

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