Mietkaution als Sicherheit für Eigentümer

Um kaum eine Angelegenheit zwischen Mieter und Vermieter gibt es so viele Fragen und Streitigkeiten wie um die Mietkaution. Dabei sind viele Dinge gesetzlich schon so geregelt, dass sie möglichst wenig Konfliktpotenzial bergen. Der Vermieter muss zunächst einmal im Mietvertrag festhalten, dass eine Kaution fällig ist. Ist das versäumt worden, kann sie im Nachhinein nicht mehr eingefordert werden. Gesetzlich festgelegt ist auch die Höhe der Kaution: Sie darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und muss insolvenzfest auf einem von dem Privatvermögen getrennten Konto angelegt sein. Die Kaution sollte zudem so angelegt sein, dass sie Zinsen einbringt, die nach Abschluss des Mietverhältnisses mit der Kaution an den Mieter ausgezahlt werden.

BGH-Urteil schützt Vermieter-Interessen

Die Kaution selbst dient als Sicherheit für den Vermieter – für den Fall, dass der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, für deren Beseitigung er die Kosten nicht übernehmen will, oder wenn etwa nach Ende des Mietvertrags noch Betriebskosten zu zahlen sind. Meist dauert es Monate, bis endgültig alles abgerechnet und klar ist, ob und in welcher Höhe der Mieter noch Nachzahlungen leisten muss. So lange darf man als Vermieter die gesamte Kaution oder auch nur einen Teil einbehalten – auch, wenn das viele bereits ausgezogene Mieter unruhig werden lässt. Es ist jedoch ein Irrtum, dass Mieter nach der Kündigung des Mietverhältnisses einen sofortigen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution haben. Ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs, der höchstrichterlichen Instanz in Deutschland, gibt dem Vermieter in dieser Sache Rechtssicherheit (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

Keine feste Rückzahlungsfrist

Sind alle ausstehenden Rechnungen bezahlt, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen – oder das, was noch abzüglich eventueller Zahlungen übrig ist – an den ehemaligen Mieter auszahlen. Erst dann erlischt die Frist, die ihm zur Sicherung seiner Ansprüche zustehen. Wie lange der Prozess bis zur endgültigen Abrechnung dauern darf, hat der Gesetzgeber nicht explizit geregelt, sondern vielmehr auf den Einzelfall verwiesen. Der BGH (BGHZ aaO, 250 f.) hat in einem Urteil zur Mietkaution jedoch entschieden, dass auch mehr als sechs Monate für den Mieter zumutbar seien.

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